Miastotwórczy projekt na Kabatach: Archicom kupuje prawo do zabudowy 30 milionami dla miasta

Partycypacja publiczna jako oś — i jako cena wejścia

Kluczowym elementem koncepcji jest deklaracja realizacji infrastruktury publicznej oraz świadczeń na rzecz miasta o łącznej wartości około 30 mln zł. To model coraz częściej stosowany w dużych projektach śródmiejskich, także w trybie specustawy mieszkaniowej: deweloper w zamian za możliwość zabudowy atrakcyjnej działki bierze na siebie stworzenie funkcji służących całej okolicy, nie tylko przyszłym mieszkańcom. W praktyce oznacza to, że partycypacja publiczna przestaje być gestem dobrej woli, a staje się warunkiem zgody rady miasta — realną ceną wejścia na najbardziej pożądane grunty. Głos w projekcie zabiera Inga Pilarska, Dyrektor ds. Planowania Strategicznego w Grupie Echo, wskazując, że współczesne inwestycje w tak zurbanizowanych lokalizacjach jak Kabaty muszą „tworzyć pełnowartościowe fragmenty miasta”, a nie tylko dostarczać mieszkania.

Rynek Kabacki i logika 15-minutowego miasta

Sercem założenia ma być Rynek Kabacki — nowy plac miejski o powierzchni 3,5 tys. mkw., pomyślany jako przestrzeń spotkań i lokalnej aktywności, otoczony usługami i zielenią. Wokół niego przewidziano 18 lokali usługowych o łącznej powierzchni około 5 tys. mkw.: supermarket, punkty handlowe i gastronomiczne oraz — co wyróżnia ten projekt — przestrzeń dla publicznej przychodni, która po realizacji zostanie przekazana miastu. To realizacja idei „15-minutowego miasta”, do której Archicom regularnie się odwołuje: mieszkania, usługi zdrowotne, handel i przestrzeń publiczna w jednym, spójnym założeniu, w zasięgu spaceru od węzła metra.

Program przeprojektowany po konsultacjach: mniej mieszkań, więcej zieleni

Pierwotna koncepcja została istotnie zmieniona w dialogu z władzami miasta, urbanistami i mieszkańcami Ursynowa. Efekt jest policzalny. Zaktualizowany projekt zakłada 410 mieszkań — o połowę mniej, niż dopuszcza obowiązujący w tym miejscu plan miejscowy — przy umiarkowanej skali zabudowy od 2 do 5 kondygnacji, harmonijnie wpisanej w istniejącą tkankę. Zieleni ma być znacząco więcej: 280 drzew, ponad 11 tys. mkw. terenów zielonych i powierzchnia biologicznie czynna przekraczająca 30 proc. terenu — czterokrotnie więcej, niż wymagają zapisy planistyczne. Do tego 400 mkw. placów zabaw oraz rozwiązania retencyjne wspierające gospodarowanie wodą opadową. Komunikację odciążyć ma 150 ogólnodostępnych miejsc parkingowych w formule „Parkuj i Jedź”. Wszystkie te liczby pochodzą ze zaktualizowanej koncepcji i — jak przy każdym projekcie na etapie przygotowania — mogą się jeszcze zmienić w toku procedur.

Sygnał strategiczny na najtrudniejszym rynku kraju

Projekt na Kabatach dobrze ilustruje kierunek, w którym zmierza Archicom w Warszawie — rynku, który zarząd nazywa najważniejszym w kraju, a jednocześnie najtrudniejszym. Deweloper, który rozwija tu wielofunkcyjne założenia premium (Towarowa22, Flare, M7), pokazuje, że potrafi prowadzić inwestycje w dialogu z samorządem i społecznością, zamieniając partycypację publiczną z kosztu w element oferty. Ma to wymiar także biznesowy: w kontekście deklarowanych planów pozyskiwania nowych gruntów w stolicy, również pod segment popularny, Kabaty są wzorcem godzenia skali mieszkaniowej z jakością przestrzeni miejskiej — kompetencją, która na trudnym rynku decyduje o dostępie do najlepszych działek.

Co to znaczy dla dzielnicy i dla rynku

Dla mieszkańców Ursynowa projekt oznacza przekształcenie niewykorzystanego terenu po dawnym markecie przy węźle metra w wielofunkcyjny fragment dzielnicy — z placem, przychodnią, handlem, zielenią i parkingiem P+R odciążającym okolicę. Dla rynku deweloperskiego to kolejny dowód, że partycypacja publiczna staje się standardem, a nie wyjątkiem, przy dużych projektach śródmiejskich — i że deweloperzy zdolni ją zaprojektować i sfinansować zyskują realną przewagę w rywalizacji o zgody i grunty. Status projektu pozostaje na etapie przygotowania: zgoda rady miasta jest, ale ostateczny kształt inwestycji zależy od dalszych procedur i pozwoleń.