Nowa ustawa deweloperska i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — jak zmieniły rynek
Cztery lata po uchwaleniu i ponad trzy lata po wejściu w życie ustawa deweloperska z 2021 roku przestała być nowością, a stała się fundamentem bezpieczeństwa transakcji mieszkaniowych w Polsce. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przeszedł test praktyki — realnych upadłości i realnych wypłat.
Co wprowadziła ustawa i od kiedy obowiązuje
Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz DFG weszła w życie 1 lipca 2022 roku (t.j. Dz.U. 2024.695). Zastąpiła ustawę z 2011 roku. Trzy filary to: obowiązkowy mieszkaniowy rachunek powierniczy dla każdej inwestycji, rozbudowany prospekt informacyjny oraz DFG. Koszty prowadzenia rachunków obciążają dewelopera.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: jak działa i ile kosztuje
DFG to wyodrębniony rachunek w ramach Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, zabezpieczający zwrot środków nabywcy na wypadek upadłości dewelopera lub banku, nieukończenia inwestycji lub odstąpienia od umowy. Stawki (rozporządzenie MRiT z 21 czerwca 2022 r.): 0,45% od wpłat dla otwartego rachunku powierniczego i 0,1% dla zamkniętego (limity maksymalne odpowiednio 1% i 0,1%). Nabywca nie ponosi dodatkowej opłaty — składkę nalicza i odprowadza deweloper.
Test praktyki: ochrona, która realnie wypłaca
Od 2 lipca 2024 roku pełną ochroną DFG objęta jest każda umowa deweloperska zawierana od tej daty. Mechanizm zdał egzamin w praktyce — przywoływany w mediach przypadek nabywcy, który wpłacił 200 tys. zł przed upadłością dewelopera, zakończył się zwrotem pełnej kwoty w ciągu 55 dni (pojedynczy case, nie dane zagregowane).
Skutki dla deweloperów: wyższe koszty i mniej płynności
Składki na DFG i droższa obsługa rachunków to bezpośredni koszt, przenoszony częściowo na ceny. Istotniejsza jest zmiana płynności: przy rachunku zamkniętym deweloper otrzymuje środki dopiero po przeniesieniu własności, co przesuwa ciężar finansowania budowy na kapitał własny i kredyt. To premiuje podmioty dobrze skapitalizowane i podnosi barierę wejścia dla mniejszych graczy. Dla nabywcy bilans jest jednoznacznie korzystny.
Nowelizacje 2025: jawność cen i rozszerzenie składki
Rok 2025 przyniósł dwie zmiany. Po pierwsze, nowelizację nakładającą obowiązek publikowania i aktualizacji cen (Prezydent podpisał 5 czerwca 2025 r.). Po drugie, od 22 sierpnia 2025 r. obowiązkiem składki na DFG objęto także przedsięwzięcia, w których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku — domykając lukę dla starszych inwestycji dosprzedawanych po nowych zasadach.
Co to znaczy
Dla nabywcy ochrona jest dziś pełna i sprawdzona, a od 2025 roku dochodzi wymuszona przejrzystość cen. Dla dewelopera premium koszt i rygor regulacyjny stały się stałym elementem modelu — trzeba je mieć policzone w cenie i harmonogramie płynności. Obowiązek jawności cen premiuje deweloperów z aktualnymi, spójnymi i dobrze zaprezentowanymi danymi o ofercie w jednym miejscu.
Materiał redakcyjny Method Press na podstawie publicznych źródeł branżowych, danych rynkowych i aktów prawnych. Stan na moment publikacji — dane, regulacje i terminy mogą się zmieniać.