Certyfikacja ESG — czy zielony certyfikat (BREEAM, WELL, LEED) sprzedaje premium
W rozmowach z deweloperami zielony certyfikat bywa traktowany jak naklejka na fasadę: ładnie wygląda w folderze, ale nikt nie wie, czy zwraca się w cenie. Dane z lat 2024–2025 pozwalają odpowiedzieć precyzyjniej. Certyfikat przestał być wyróżnikiem, a stał się warunkiem wejścia.
Co certyfikują trzy główne systemy i czym się różnią
BREEAM (brytyjski) ocenia środowiskowy wpływ budynku w całym cyklu — energia, woda, materiały, odpady, transport, ekologia terenu; w Polsce dominujący. LEED (amerykański) ocenia podobny zakres w innej metodyce, z silniejszą rozpoznawalnością międzynarodową. WELL mierzy co innego — wpływ budynku na zdrowie i komfort użytkowników (powietrze, woda, światło, akustyka). WELL nie jest konkurencją dla BREEAM/LEED, lecz uzupełnieniem.
Skala certyfikacji w Polsce
W 2024 r. wydano w Polsce ponad 1 600 certyfikatów BREEAM, z czego 821 dotyczyło budynków istniejących (BREEAM In-Use). Do marca 2025 powierzchnia certyfikowana w samym systemie BREEAM sięgnęła ok. 44,5 mln m² (+ok. 30% r/r), a łączna certyfikowana powierzchnia przekroczyła 50 mln m². BREEAM odpowiada za ponad 88% certyfikowanej powierzchni; liczba certyfikatów WELL wzrosła do 41 (o 18 od marca 2024). Polska jest liderem regionu CEE.
Czy przekłada się na czynsz, cenę i sprzedaż
Rynek nie tyle nagradza „green premium”, ile karze jego brak. Budynki o wysokim standardzie środowiskowym uzyskują wyższe wyceny i niższe stopy kapitalizacji; słabe profile ESG podlegają „brown discount” — dyskontowaniu wyceny i węższej bazie nabywców. Dla dewelopera certyfikat nie jest dopłatą do ceny, lecz zabezpieczeniem przed utratą wartości i płynności aktywa.
Taksonomia UE a finansowanie
Najsilniejszy mechanizm działa przez bank. Od 2025 r. ESG stało się obowiązkowym elementem wyceny nieruchomości w procesie kredytowym. Funkcjonują zielone kredyty i kredyty powiązane ze zrównoważonym rozwojem (marża zależna od wskaźników). Inwestycja bez profilu środowiskowego ma po prostu węższy dostęp do kapitału.
Co to znaczy
Pytanie „czy certyfikat sprzedaje” jest źle postawione. Certyfikat rzadko podnosi cenę wprost, ale jego brak obniża wartość, zawęża grono nabywców i pogarsza warunki finansowania. Rekomendacja: BREEAM lub LEED jako standard środowiskowy (zależnie od profilu najemcy), WELL jako dodatek tam, gdzie argument „zdrowego budynku” domyka najem. I świadomość, że od 2025 r. rozmowę o certyfikacie prowadzi się z działem finansowym i bankiem.
Materiał redakcyjny Method Press na podstawie publicznych źródeł branżowych, danych rynkowych i aktów prawnych. Stan na moment publikacji — dane, regulacje i terminy mogą się zmieniać.