Boom PRS / build-to-rent w Polsce — kto buduje pod wynajem
Najem instytucjonalny w Polsce przekroczył symboliczny próg — ponad 25 tysięcy mieszkań na wynajem należących do funduszy i wyspecjalizowanych operatorów. To wciąż ułamek rynku najmu zdominowanego przez prywatnych właścicieli, ale tempo, kapitał i konsolidacja, które za tym stoją, mówią o dojrzewaniu nowej klasy aktywów. Rok 2025 przyniósł zarówno rekordową podaż, jak i największą transakcję w historii polskiego PRS.
Skala rynku 2025–2026
Na koniec I kwartału 2025 roku w eksploatacji znajdowało się ok. 24,4 tys. lokali w rękach ok. 33 inwestorów instytucjonalnych, a kolejne ok. 9,4 tys. było w budowie. Inne zestawienia wskazywały, że łączny operacyjny portfel PRS przekroczył 25–28 tys. lokali przy obłożeniu rzędu 96–97%. Wysokie obłożenie pokazuje, że popyt na profesjonalnie zarządzany najem realnie istnieje.
Kto buduje: mapa graczy
Liderem rynku pozostaje Resi4Rent (portfel rzędu 6,2 tys. lokali). Za nim Vantage Rent (ok. 3,3 tys.), należący do niemieckiej grupy TAG Immobilien, oraz LifeSpot (ok. 2,45 tys.). Silną pozycję — ponad 8% udziału — zbudował skandynawski Heimstaden. Rynek jest zdominowany przez kapitał zagraniczny, co jest bezpośrednią konsekwencją braku polskiego wehikułu typu REIT/SINN.
Transakcja roku: Vantage przejmuje portfel Resi4Rent
Symbolem dojrzewania rynku stała się rekordowa transakcja z 2025 roku: Vantage Development (grupa TAG Immobilien) uzgodnił przejęcie 18 ukończonych obiektów Resi4Rent — łącznie 5 322 lokali w sześciu miastach — za ok. 565 mln euro (ok. 2,4 mld zł). Po sfinalizowaniu Vantage ma osiągnąć ok. 35% udziału w rynku. Rynek wchodzi w fazę konsolidacji: gracze nie tylko budują, ale i kupują gotowe portfele, by szybko zdobyć skalę.
Model biznesowy i dlaczego instytucje wchodzą w najem
PRS (Private Rented Sector) i build-to-rent to model, w którym inwestor instytucjonalny buduje lub kupuje całe budynki z myślą o długoterminowym wynajmie i profesjonalnym zarządzaniu. Przychodem jest stabilny, powtarzalny czynsz. Atrakcyjność wynika z rosnącej bariery zakupu mieszkania na własność, demografii i mobilności najemców, przewidywalnego cashflow oraz niskiej rotacji przy dobrym zarządzaniu.
Hamulce i sygnały ostrzegawcze
Boom okazał się wolniejszy, niż zakładały prognozy. Wysokie koszty gruntów i finansowania, brak zachęt podatkowych oraz konkurencja o działki spowolniły napływ kapitału. Wymowny jest ruch Heimstaden, który wstrzymał ekspansję, a część mieszkań zaczął sprzedawać nabywcom indywidualnym. Dynamicznie rośnie za to segment pokrewny — prywatne akademiki.
Co to znaczy dla rynku
PRS przeszedł z fazy „ciekawostki” do fazy „klasy aktywów, którą trzeba liczyć” — ale bez politycznego paliwa w postaci REIT/SINN mieszkaniowego pozostanie napędzany głównie kapitałem zagranicznym i konsolidacją. Dla deweloperów oznacza to realną alternatywę wyjścia: zamiast sprzedawać mieszkania detalicznie, można sprzedać cały budynek funduszowi.
Materiał redakcyjny Method Press na podstawie publicznych źródeł branżowych, danych rynkowych i aktów prawnych. Stan na moment publikacji — dane, regulacje i terminy mogą się zmieniać.