REIT-y w Polsce i ustawa o SINN — czy 2026 to przełom dla najmu instytucjonalnego
Polski rynek nieruchomości od kilkunastu lat czeka na własny wehikuł inwestycyjny w stylu REIT. Po kolejnej odsłonie prac — tym razem pod nazwą SINN — w 2026 roku widać ruch koncepcyjny w Ministerstwie Finansów, ale nie ma jeszcze ustawy. Co ważniejsze, kierunek, w którym idzie projekt, może rozczarować akurat tych, którzy liczyli na niego najbardziej: rynek mieszkaniowy.
Czym jest SINN i skąd się wziął
SINN — spółka inwestująca w najem nieruchomości — to polska nazwa robocza dla konstrukcji znanej na świecie jako REIT. Notowana spółka gromadzi kapitał inwestorów, kupuje nieruchomości pod wynajem, a zysk z czynszów wypłaca jako dywidendę, korzystając z preferencyjnego opodatkowania. W kwietniu 2024 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaprezentowało wstępne założenia obejmujące zarówno nieruchomości komercyjne, jak i mieszkaniowe.
Gdzie realnie są prace legislacyjne
Stan faktyczny wymaga ostrożności: prace analityczne dopięto w marcu 2025 roku, ale projekt ustawy do dziś nie trafił do Sejmu. W 2026 roku Ministerstwo Finansów deklaruje zakończenie etapu koncepcyjnego, a wprowadzenie REIT-ów wymieniono jako priorytet w „Kierunkach działania i rozwoju MF na lata 2025–2028”. Innymi słowy: temat jest żywy i wysoko na liście, ale na moment publikacji nie ma ani uchwalonej ustawy, ani formalnego projektu w parlamencie.
Zwrot, który zmienia wszystko: bez mieszkań
Najważniejsza zmiana ostatnich miesięcy dotyczy zakresu. Minister finansów Andrzej Domański zapowiedział, że resort nie zaproponuje REIT-ów dla rynku mieszkaniowego — polski wehikuł ma służyć głównie inwestycjom w nieruchomości komercyjne. To odwrócenie pierwotnych założeń z 2024 roku, które obejmowały także mieszkania, akademiki czy domy opieki. Za wykluczeniem mieszkaniówki stoi obawa polityczna o dostępność mieszkań dla nabywców indywidualnych.
Jak ma działać mechanizm podatkowy
Proponowana konstrukcja opiera się na dwóch elementach: odroczeniu zapłaty CIT przez SINN do momentu wypłaty zysku wspólnikom oraz obniżonej stawce CIT na poziomie 10% (zamiast 19%) od dochodu z najmu. To model bliższy rozwiązaniom komercyjnym niż powszechnemu REIT-owi mieszkaniowemu.
Jak to wygląda na tle Zachodu
Polska jest tu wyraźnie spóźniona. W USA REIT-y funkcjonują od 1960 roku, w Europie własne konstrukcje mają m.in. Francja (SIIC), Wielka Brytania i Niemcy (G-REIT od 2007 roku). Efekt braku takiego wehikułu w Polsce jest odczuwalny: rynek najmu instytucjonalnego finansują niemal wyłącznie fundusze zagraniczne, bo polski kapitał nie ma ustawowej, podatkowo sensownej ścieżki wejścia.
Co to znaczy dla rynku
Rok 2026 to raczej „przełom w zapowiedziach” niż „przełom w prawie”. Jeśli SINN faktycznie ominie mieszkaniówkę, najem mieszkań pozostanie domeną kapitału zagranicznego. Nawet komercyjny SINN byłby jednak jakościową zmianą: uruchomiłby krajowy kapitał i dodał płynności rynkowi biur, magazynów i handlu. Do tego czasu obowiązuje zasada ostrożności: liczy się data wpłynięcia projektu do Sejmu, nie kolejna konferencja.
Materiał redakcyjny Method Press na podstawie publicznych źródeł branżowych, danych rynkowych i aktów prawnych. Stan na moment publikacji — dane, regulacje i terminy mogą się zmieniać.